天津楼市: 滨海楼市 新政后回归理性
从去年11月初滨海“三区合一”政策出台，到今年4月中旬“新国十条”出台，天津滨海新区楼市如同坐上了过山车，成交量先攀上最高峰，后又回落至谷底。统计数据显示，5月滨海新区新建商品住宅成交环比大幅下降54.6%；二手房成交环比大幅下降50.3%。去年下半年以来的供不应求局面，正在因投资客的离场而转向供求平衡。业内专家认为，“新国十条”的出台，有利于滨海楼市长期健康稳定的发展。
新房5月成交下挫五成多
周一上午10点40分，记者来到塘沽营口道与烟台道交口处某楼盘。记者逗留期间，售楼处内冷冷清清，置业顾问寥寥无几，仅有一组客户进来看了看户型图，有一个电话打入询问了一下均价。
下午5点30分，记者来到开发区第五大街泰达时尚广场某楼盘。售楼处内也是顾客稀少，只有一组客户在同置业顾问接洽，在记者进来后没多久便离开了。期间虽有几个电话打入，但也只是询问均价及有无优惠。
滨海某楼盘销售经理向记者介绍，新政出台后影响越来越明显，刚开始时每周还能有三四套成交量，最近已经直降为零了。即使有来访的客户，也多是看看房价降了没有。
“滨海的好多楼盘近期都出现了‘零成交’，大家也都在硬挺着。新政对成交量的影响还是很大的，而且短期内也不会出现改变的迹象。在价格方面，开发商也都绷着，打折降价的很少。”滨海集团房地产经营公司研发部副部长王超对记者说。
据天津中原及中指研究院天津分院对天津市房管局发布的数据进行统计后显示，5月份滨海新区共成交新建商品住宅720套，成交面积7.01万平方米，环比4月大降了54.6%。其中，塘沽成交4.47万平方米，环比下降45.3%；汉沽成交1.11万平方米，环比下降64.3%；大港成交0.85万平方米，环比下降35.7%；开发区成交0.58万平方米，环比下降最多，达到79.7%。开发区甚至有10天是“零成交”。
二手房七成房源降价5至10万
和新房市场相同，滨海的二手房市场也是一片冷清。周一下午3点，记者来到开发区第三大街某中介，正赶上一名要陪客户去看房的工作人员离开。店内，另一名工作人员正在接听电话，其他电脑桌旁都是空的。
置业顾问邱女士介绍，随着调控政策的出台，市场中的观望状态越来越明显，成交量持续走低。不过租赁市场却开始升温，刚才那名工作人员就是陪客户去办理租房事宜去了。
下午6点10分，记者来到塘沽河北路某店。店内没有顾客前来咨询，十多名置业顾问中有三四人正在接听来访电话。店长介绍，新政出台后来电咨询的客户少得可怜，大部分人都选择打电话了解房源信息。成交量也是持续下降，5月前三周总共只有三四套房屋成交。
“现在人们连房子都懒得去看，大家都十分关心价格的涨落，对其他信息则不太关注。”这位店长说，“价格上，在将近七成的在售房源中，已经出现了5至10万不等的降幅。其中，130平方米以上大户型受新政冲击最大，四五十平方米小户型和学区房受影响最小。”
据天津中原及中指研究院天津分院对天津市房管局发布的数据进行统计后显示，5月份滨海新区共成交二手房734套，成交面积5.81万平方米，环比4月大降了50.3%。其中，塘沽成交2.17万平方米，环比下降33.8%；汉沽成交0.37万平方米，环比下降77.3%；大港成交2.33万平方米，环比下降53.3%；开发区成交0.95万平方米，环比下降最多，达到47.7%。
专家新政有利楼市健康发展
去年11月初，国务院正式批复同意天津市调整滨海新区行政区划，塘沽、大港、汉沽三区正式合并，由此也带来滨海楼市的迅速井喷。2009年11月16日至22日这一周，塘沽新建商品住宅成交量环比大涨75.7%，成交均价首次突破万元大关，成为继和平、河西、南开、红桥、河北等区后又一个迈过万元大关的区域。2009年12月，滨海新区新建商品住宅共成交35.64万平方米，环比上涨8.62%，同比大涨312.54%。
“去年‘三区合一’政策刺激了滨海楼市的井喷，因为买卖双方都对该区域房地产价格上涨空间有比较大的预期。但实际上，这种不理性的上涨透支了未来的需求。”中原地产(天津)投资顾问部分析师薛秋宇说。
他介绍，以外地人购房为例，2009年之前滨海新区异地购房比例约为20%，2009年下半年上升至30%至40%，而“三区合一”政策出台后至今年3月，异地购房者进一步大量涌入，塘沽个别楼盘甚至出现了七成购房者持外地身份证的现象。这其中，大部分都是看好滨海新区楼市的投资潜力而涌入的投资客。
大量外来投资需求的涌入，拉动滨海楼价迅速攀升。如塘沽新港片区，2009年11月之前二手房成交价在8000元/平方米。而“三区合一”政策公布后，由于未来的滨海新区政府就位于该片区内，使得区内二手房价大幅上涨，12月已经达到1.3万元/平方米，现在达到1.5万元/平方米。
“本次‘新国十条’的出台，将投机、投资需求挤出市场，这实际上对滨海新区楼市的长期健康发展是有利的。”薛秋宇说，“当然，成交量的大幅回落，也与当前很多楼盘推迟开盘、供应量大幅减少有关。”
不过，他不认为滨海新区的房价会迅速回落，起码不会在一两个月内回落。因为大部分开发商拿地都是在2009年之前，成本不算高，而去年市场火爆，资金充足，还都有实力观望一段时间。只有这种成交量的萎靡持续较长一段时间，房价才有可能降下来，预计这种情况可能会在8、9月份出现。
