楼市新政出台百日有余，成交量持续走低，购房者观望情绪持续增压。如此情形下，开发商达成微妙共识，8月将是今年楼市全年走向的“试水期”。相关统计显示，8月本市共有34个住宅项目有较大动作，其中32个项目预计开盘，两个项目开放售楼处，计划开盘数量较7月增长14%。市内六区新盘中，已定价项目寥寥无几，2/3价格待定。环城四区和其他地区开盘数量增幅显著。
特点1：环城四区增量明显
据某网数据监控中心统计，8月预计开盘的32个项目中，环城四区13个，其他地区9个，分别比7月份增加4个和1个。分区域来看，武清区、津南区和西青区成为8月新开楼盘最集中的三个区域。针对不同层次的购房者，三大区域开盘项目推出的产品包含高层、洋房和别墅，涵盖的购房者层次较广。
对此现象，纵横地产总经理张良表示，“国十条”“津十条”显效后，投资客以及大多数改善型需求购房者被明显抑制了，市区、滨海新区等高价区域的高端楼盘销售受到影响。虽然部分刚性需求购房者也陷入观望，但这部分购房群体需求量巨大，目前出手购房的人大多是这部分购房者。“市区及滨海新区的高价楼盘已脱离了刚性需求的承受范围，这些购房者不得不到环城四区及其他地区购房。在投资客退市的大背景下，新开楼盘远离市中心体现出市场的真实走势。”张良说。
特点2：迎合大众买涨心理
6月初，南开区某楼盘以均价15000元/平方米入市，单价比周边在售项目低了几千元，吸引了众多购房者前来购买，首批房源几天内便被抢购一空。8月或9月，该项目将再次推出一批房源。据销售人员介绍，均价可能会达到近20000元/平方米。“从首批房源推出的情况看，还是得到购房人认可的。第二批价格上调是根据市场情况而定的，也是在计划中的。”
采访中发现，该项目情况并不是个案，近期开盘提价的新盘项目为数不少。统计显示，8月全市预计开盘均价9436元/平方米，较7月增长1014元。天津理工大学管理学院教授潘永明表示，新政出台导致一些楼盘开出了试探性的低价格，目前看来的确产生了一定效果。“这些楼盘都是首次开盘，较低的价格吸引了购房者，取得了不错的销售成绩。资金回笼压力逐步减轻，开发商开始抬高房价，也是正常现象。”
“大部分购房人都存在买涨不买跌的心理。”张良则表示，开发商慢慢提价也是一种营销策略。不过，目前楼市行情向下的趋势依旧没有改变，开发商定价还是应该理性一些。
特点3：市区定价“打哑谜”
记者注意到，很多项目预计8月开盘，但均价依然待定，市区项目尤为明显。统计显示，8月市内六区共有7个项目预计开盘，两个项目开放售楼处。其中仅有3个项目报出了预估均价，2/3项目开盘价格仍待定。
张良分析，纯新盘价格难定主要是因为首次开盘对项目后期销售意义重大，定价过高影响品牌形象，为后期推盘造成阻碍；定价过低，虽然会实现短期热销，但难以判断后期加推房源的价格。而老项目后期不愿意太早公布价格，是怕成为同区域竞争项目的“众矢之的”。
“市区项目与其他地区项目不同，一套房子差不多上百万元，开发商销售每套房子都得绞尽脑汁。”河北区某楼盘营销负责人表示，现在市场观望情绪太浓，谁也不敢轻易出手，都在看周边同类项目如何定价。尤其是纯新盘项目，价格定低了，收不回成本；定高了，成交量上不去，尤其害怕被同区域楼盘“截和”。“如果自己先定价，只要周边楼盘稍后降价，就会抽走很多潜在客户。”
