地产读心术：滨海新区战略性布局

　　滨海新区总体空间布局为“T”形结构：沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。　　在“轴”、“带”的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。同时，要加快建设和形成七个产业功能区。

　　从2008年开始，但凡进军北方市场的开发商都达成了个无声的共识，‘进华北必攻滨海’。从先下手为强的万科，到快速出品的融科，还有中新生态城、响螺湾等功能区内大批国内外著名的发展商和开发企业，滨海新区的不动产开发已经成为国内地产圈蹿红最快的市场。
　　滨海新区楼市到底魅力何在？资本、企业、买家，各有各的道理。
　　先到先得
　　浦东之速度强化课程
　　“当年浦东开发的时候，我们谨慎观望了一段时间才介入开发，但与‘吃螃蟹’的第一批投资或开发企业相比，确实略显滞后。这让我们更加果断、更有信心地快速切入，提早着手。”万科地产天津公司营销总监赵彤坦言，近20年前浦东开发时多数开发企业并没有经验，中国地产行业还没迈入商业化时代，但随后浦东新区超乎所有人想象的发展速度和成果创造出了空间的经济价值。滨海新区的时机则要成熟得多，其在各行业眼中都自然会被拿来与当年的浦东新区作对比，远期市场地位与盈利效果都是显而易见的，因此即使短期内工业、商业等产能配套还需要数年培养期，各类资本仍趋之若鹜地投向滨海。
　　今年4月份“新国十条”出台以后，滨海新区的房价比天津其他区域更快出现逐周下滑，且降幅都是两位数水准。而7月份市场观望情绪松动开始，滨海新区的成交量和价格的反弹速度也同样把其他区域远远甩在后头。对于政策和市场情绪快速而强烈的反应折射出滨海楼市目前的敏感性。尽管如此，国内外资金却仍旧排队拿号一般紧盯滨海新区市场，寻找适合的项目资源，伺机进驻。购房者范围也已经从本地区为主迅速扩展为全国甚至全球投资者军团。
　　金隅地产营销总监李然认为，随着滨海新区产业升级逐步深入，高素质人群不断增加，预计未来3至5年即可形成一个比较成熟的区域市场。对于投资公司而言，项目投资前景与业绩回报同样重要，而2008年3月国务院印发《关于天津滨海新区综合配套改革试验总体方案的批复》中明确了滨海新区将成为下一个浦东新区的发展前景，在该区域投资项目几乎等于直接打通了董事会对于远期市场前景的审核通道。随着万科、融科、富力、五矿置业等上市公司背景的国内地产一线企业进入滨海市场，云南城投子公司天津市云滨置业投资有限公司与金融街子公司北京金融街房地产顾问有限公司这两大上市背景公司正式签约合力打造位于响螺湾的项目。
　　盈利已现
　　全业态布局释放产能效应
　　“现在滨海新区楼市成交额几乎占到整个天津市场的20%左右，这种发展势头还会继续增强，万科对于整个天津市场的布局也将更加倾向于滨海新区。未来1-2年之内，万科在滨海新区的项目销售额将占到整个天津公司的1/3。”在国内各大地产品牌中，万科是最早最大规模进入滨海新区的地产企业之一，其位于滨海生活中心区的金域蓝湾等项目已经成为滨海新区的标志性产品，2010年底至2011年万科在滨海新区还将有4个项目正式上市销售，并且覆盖中、高档住宅市场和商业、商务等多重地产业态。万科营销总监赵彤坦言，对于滨海新区这种整体区域性开发，应从战略高度考虑，商业、办公、住宅各方面以及项目周边的产业环境都应当作为最直接的开发参照物，从而充分释放各种产业效能。
　　与万科相同，富力也是第一批介入中新生态城的开发企业，随后碧桂园等港股上市公司和云南城投等A股上市企业都将触角伸向响螺湾，融科、万通等国内一线地产企业也都陆续抢滩滨海新区。