滨海楼市“潜伏期”：外来热钱开始出手

    国家同意天津滨海新区调整行政区划的消息让滨海楼市一下子成为多方关注的焦点。业内人士表示，目前滨海楼市还处于“潜伏期”，行情爆发要等到2010年以后。
　　超小户型的二手房和定位高端的新建楼盘都是眼下滨海市场热卖的投资性产品。地产业内人士表示，目前滨海楼市投资的“两极化”比较明显，消费者结构简单是形成这种局面的重要原因。
　　本地人热衷中心小户型
　　“我家就住洋货市场附近，我打算在新村附近再买套二手房出租，不但能留着以后升值，现在也能净赚租金。”记者在我爱我家塘沽河北路店遇到陈凤霞阿姨。作为工薪阶层，她锁定了50万元以内的小户型二手房作为投资对象。
　　“60平方米以内的小户型二手房是滨海新区最热门的产品，因为这类房源的总价相对较低，作为投资也更容易出租。”我爱我家塘沽河北路店经理王文岭表示，一些滨海新区的居民考虑投资都会首选中心地段的小户型二手房，新村、洋货市场、向阳街等地段都很抢手，“尤其是新村片区，由于有不少重点中小学都在该区域内，所有求学的外地人和居住较远的本地人都会在此租房，30-40平方米的一居室每月租金就能达到1200-1500元，回报率比市内六区还要好。”
　　外来热钱抢占海河沿线
　　资金相对充足的外来买家则直接瞄准了滨海区域景观较好的高端楼盘。
　　“我在天津市区转了几天，发现海河沿岸的楼盘已经卖到1-2万元每平方米，而海河下游的滨海新区，很多河岸楼盘还在每平方米几千元的水平，而且以后滨海的发展趋势又很看好，我觉得海河边的楼盘肯定能大幅升值。”从山西来到天津寻找投资对象的冯先生对滨海新区位于海河沿岸的楼盘非常看好，而他的选择标准明确为两条，一是临河观景效果要好，二是楼盘必须是高档精装修产品。“我就是想在滨海新区房价还没太高之前买几套房子投资，以滨海以后的国际化高端定位来看，高端楼盘的经营也最有前景。”
　　其实，最近不少外地投资客都表示看好海河沿线的升值潜力，而酒店式公寓等适合投资型买家的产品也是关注热点。瑞湾国际会馆有关负责人表示，从国外到国内的经验来看，不少城市级河流沿岸的住宅都是稀缺并且高价的优质产品，所以不少外地买家在滨海新区投资都直接瞄准海河沿线。
　　滨海带动力2010年更明显
　　“不管是市区还是其他区域的楼市行情上涨，其实滨海新区的发展潜力都是其背后的重要推动力。”业内人士认为，滨海新区的发展将给天津带来更多大型经济项目，从而扩大劳动力市场，外地和本地大量就业人员进入也就会产生相应的置业需求。这些连锁反应最终都会推动楼市的发展，并且这种影响不会局限于滨海市场，而是会推动整个天津市场的需求与发展。
　　最近几周，滨海楼市的成交量大多保持微降走势，价格也反复小幅震荡。业内人士认为，目前滨海新区还处于“潜伏期”，很多投资者和购买力都在观望其后市的发展蓝图，预计随着滨海新区行政区划调整的正式公布与相关发展规划的落实，滨海新区市场的爆发力将会在2010年陆续表现出来。
　　建筑、服务有待升级
　　不少在滨海新区投资项目的外地开发企业都认为，滨海新区的地产如果要满足各种购房者的需求，还必须在建筑和服务等方面尽快升级。
　　万通上北新新家园市场部经理何斌表示，建筑升级包括建筑形态和功能两大方面。建筑形态方面，滨海新区楼市需要在目前多数楼盘采用简单化规划设计的基础上，尽快形成别墅、洋房、高层并存，且内部空间结构、布局设计、外部主体形态等多重建筑与文化有机结合的建筑形态。建筑功能方面的升级则是指滨海地产需要针对不同生活习惯、不同置业目的的购房者，尽快融入更多适合高端买家和投资型买家的公寓、酒店式公寓、写字楼、LOFT等地产产品。
　　伟业顾问营销策划中心企划经理方震表示，服务的升级则是直接关系到滨海地产项目能否具有长期保值、增值潜力的重要因素。目前滨海新区有大批在建项目和规划项目，除了地段、建筑等硬件要素外，目前多数项目最亟待解决的就是引入高品质且有效率的品牌管理和物业管理。业内专家认为，目前滨海地区多数楼盘的物业服务还处于较基础的水平，面对即将成为国际化经济中心的发展趋势，滨海地区楼盘亟待通过优质服务确定产品价值和升值前景，这样才能吸引外来资金的关注。  　　    买家关注滨海规划
　　记者从我爱我家、中原等地产中介品牌位于滨海新区的各连锁门店了解到，11月10日其接待的二手房买卖双方都很热衷于对滨海新区行政划区的问题进行咨询。“很多本地的购房者都会咨询滨海新区成立后的具体规划，例如新的居住区、开发区、商务区等等，有些房主甚至希望能评估自己房子未来的升值前景。”滨海新区一家中介公司工作人员陈鑫表示，楼市对于各种政策的反应其实都相对滞后，需要一定时间的缓冲，但滨海新区的区划改变由于已经酝酿很久，不少购房者对滨海楼市持续关注数月，因此《请示》批复后，关注滨海新区具体市场变化的人群明显比对其他任何政策都敏感。
　　外地投资者准备出手
　　“目前关注滨海楼市的主要有两大类人群，一是在滨海新区工作生活的本地人群，二是以投资为目的的外地买家。其中，后者的比例更大些，这些投资者也更看重高端产品，因此很可能成为未来滨海楼市的价格推手。”滨海新区某项目售楼人员透露，这两天有不少长期关注该项目的老客户开始询问得更加具体。
　　家住天津河东区的付明珠表示，自己所住的中山门区域可以说是滨海新区的邻居，自己也很看好滨海以后的发展，所以最近几个月一直在关注滨海新区的发展情况，尤其是9日滨海新区行政划区明确后，她特意给自己长期关注的三四个项目打了一圈电话，希望了解一下未来该项目周边区域的规划和功能，“如果有前景不错的项目我打算2周内就买下，以免以后滨海新区整体发展成熟了价格更贵。”
　　除了滨海新区自身的新老房源都成为买家看好的热点外，与之相邻的一些边缘地带也同样受到关注。中原地产有关负责人表示，与滨海新区毗邻的河东区中山门地区，以及轻轨沿线的东兴路站、直沽站、十一经路站、大王庄站等区域受到滨海新区行政区划新闻的影响，眼下也都成了咨询的热点。