东营市发展和改革委员会考察团
2006年3月21日
3月28日，市领导带领市直有关部门的负责同志，赴天津滨海新区重点就响螺湾中心商务区进行了实地考察。响螺湾中心商务区开发投资的情况分析报告如下。
一、天津滨海新区响螺湾商务区基本情况
(一)区位、面积、建筑范围和规划要求
响螺湾商务区地处滨海新区核心塘沽区海河外滩对面，是滨海新区中心商务区的标志性区域，规划占地40公顷。天津市政府为体现对环渤海经济联合市长联席会成员市参与滨海新区建设的优惠，在响螺湾中心区规划30座高层建筑楼基地供各成员市、中央企业和兄弟省市建设办事机构、集团总部、研发中心等。楼基地每块约20亩。每座楼基地均按编号规定了建筑面积、楼座面积和楼层。按其规划要求：容积率2.5以上，建筑面积大于3万平方米，主体建筑高度地上不低于20层，建设工程规划设计方案应符合区域总体规划要求，项目从竣工投入使用年度起8年内未经批准不得转让第三方。
(二)投资政策
1、土地通过公开出让方式取得，3500元/m2(折每亩233万元)，2006年6月底以前签订合同的土地出让金全部先征后返，年底前签订合同的返还80%，2007年签订合同的返还50%。按照合同，出让金分二期支付。第一期是在土地使用权出让合同签订之日起3日交付(数额待定)，第二期是在《国有土地使用权证》下发前付清(具体时间待定)。
2、配套工程及费用。天津滨海新区对响螺湾商务区开发项目提供项目红线外配套工程。内容包括：供热、供水、燃气、排水、广电、通讯、道路、绿化和景观等(配套工程在项目主体完工前完成，项目开工前满足开工条件，配套费为400元/米2(建筑面积)，2006年底前签订投资合同的，减免50%，2007年底之前签订投资合同的，减免30%。
(三)税收政策
1、所得税。2007年以前注册的项目公司，企业自获利年度起，前5年按实际缴纳的塘沽区留成部分给予财政支持和奖励，后5年按实际缴纳的塘沽区留成部分50%给予财政支持和奖励。
2、营业税。自企业交纳营业税之日起，缴纳额的塘沽区留成部分5年内给予50%财政支付和奖励，第6至9年财政支持和奖励的比例每年递减10%。
3、其他。投资“响螺湾商务区”的企业在工商、税务、规划、建设、人防、市政、市容、园林等审批事项环节中享有特别优惠。投资响螺湾商务区的兄弟省市政府部门、机构及企业的高层管理人员子女入托、入学等有关子女教育方面享有特别优惠。
(四)运作方式与步骤
采用政府签约，企业运作方式。首先由成员市政府与天津市政府天津滨海新区中心商业区“响螺湾商务区”签定投资协议书，再由成员市政府委托企业在天津滨海新区注册项目公司运作。
二、我市进行开发投资的初步分析
根据天津滨海新区的设计要求，按2006年6月底前签订合同，占地20亩 ，主楼建筑面积3万平方米，不低于20层高度测算，再考虑到工程地处软土地基，需打深层桩和不同的内外装修标准，每平方需投资4000—5000元，故工程总投资约1.2—1.5亿元。
三、拟选投资方案
1、政府投资。作为我市对接天津滨海新区的一个窗口和招商站，少量用于办公，其余大部分在其规定的八年内对外出租，八年以后视情转让或继续对外出租。
2、动员胜利油田或我市其他企业投资。政府帮助其争取相关优惠政策，政府占用其小部分作为招商办公使用，其余部分由其自营。
