2009年天津房地产市场分析报告

　　研究单位：中国不动产研究中心
　　前言
　　2009年初，由于受到2008年底全国楼市低迷以及中国传统农历新年的影响，天津房地产市场在前两个月的月均成交量仅有42万平米。在此背景下天津市于2009年2月4日公布并实施了“天津市蓝印户口新政”。受此政策影响3月份天津楼市的成交面积达到123.97万平方米。4月天津市实施数项公积金新政导致4、5月份的成交面积也维持在110万平米左右。政策成为影响2009年上半年天津楼市走势的主要因素。
　　在8月份天津楼市成交套数和成交面积双双达到09年的最高值，成交均价也达到了7691元，其后天津楼市成交量始终保持高位波动，成交均价也一路飙升。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2009年12月天津新建商品房的成交价格环比上涨3%，同比上涨11.2%。
　　2009年，天津房地产市场日臻成熟，各个项目的定位和客户群指向也更加细分和清晰，高端项目与保障性住房甚至是新四区普通商品住宅的价格差距明显加大。业内人士透露，未来天津楼市将呈现层次分明的态势，各类置业人群选择楼盘时将更加明确。
　　目前位于海河旁的地标建筑津门、津塔正在加紧施工，津门项目已封顶，靠近津塔的东座大楼已经交付使用，价格每平方米有望达到3万元。由于该项目定位于高端，去年开盘价格就将近2万元，无论是60到130平方米户型为主的津塔公寓，还是188到659平方米大户型为主的津门公寓，都以高房价挡住了普通置业者的脚步。
　　然而，坐落在东丽区津汉公路北的天欣花园小区是经济适用住房，近日政府指导价格正式出台，平均每平方米不超过3865元。相比之下，天津楼盘单价从高至低已差将近10倍。（据《渤海早报》）
　　在这种复杂情况下，我们对天津房地产市场2009年的表现进行了梳理，出具了这份报告。
　　为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门（天津市国土资源和房屋管理局房地产综合信息网、天津市国土资源和房屋管理局等权威部门）及中国不动产研究中心数据库，数据的时间序列为2009年1月1日至2009年12月31日。同时，为了增强本报告的权威性和科学性，我们联合搜狐焦点天津站进行了网络调查，网络调查参与者基本情况见图1至图5。

图1受访者年龄结构

图2 受访者收入情况

图3  受访者所能承受的房屋总价

图4 受访者可接受的月还款额

 图5 受访者目前拥有房产的情况

　　从上述网络调查受访者的基本情况可以看出，年龄结构方面，天津受访者年龄主要是21-30岁之间，这与北京、上海等一线城市不同，北京、上海等的一线城市购房者年龄明显偏大，在北京进行的调查显示，受访者年龄在31-40岁的占到了绝大多数占到42%，而21-30岁的则次之占38%。分析来看可能由于北京、上海等一线城市房价上涨过猛，房屋总价明显超过了刚刚走出校门的年轻人的承受范围，同时在高房价以及城市中较高的生活成本的压力下，一线城市的年轻人的结婚年龄也会被相应的延后，因此在天津，目前房价相对一线城市还有一定差距，年轻人置业压力较小，因此购房者的年龄也会相应的偏低一些。
　　如图2所示，87%的被调查者年收入在10万元以下，10万-30万的有11%，年收入30-50万和50万元以上的受访者均只占到了1%。更有价值的是，没有房产的被调查者占46%，拥有一套房的占42%，两套住房的为9%，三套和三套以上住房的占到1%和2%，充分代表了自住型消费者、改善型消费者和投资性消费者三个不同的购房消费者群体，同时自住型需求是目前市场中主要的需求。受访者可接受的月还款额以及所能承受的房屋总额则进一步说明调查的准确性，78%的受访者可接受的月还款额在1000元-3000元之间，61%的受访者认为其可以承受的房屋总价在90万元以下，月还款额以及所能承受的房屋总价的分布与受访者年收入情况相一致，更好的证明了调查数据的真实性和可靠性。基于以上的分析，被调查者在年龄、年收入、拥有房产状况等方面分布比较符合天津市购房人群的真实比例，所收集到的数据较具有参考价值。

　　一、天津土地市场综述
　　（一）概述

 2006-2009天津土地成交情况

　　2006年至2009年天津土地市场呈现了持续爆发式增长的态势。
　　2009年天津土地共成交765块，成交面积5913.55万平米，成交额达到727.14亿元，环比2008年分别增长了84.78%、63.79%和105.94%。工业用地继续作为天津土地市场的主要支柱，全年共成交478块，比08年多出219块，环比增84.56%；成交面积达到2698.32万平米，环比08年的1722.37万平米，涨幅达到56.66%。

2009成交土地用途地块数比例图

08，09天津成交土地用途地块数对比

　　从上面两张图表可以看出，工业用地已经占据天津土地成交总数的六成以上。值得注意的是居住用地数占土地成交总量的比例由2008年的11%下降至9%，商业用地所占比例由12%下降至11%。

　　（二）天津土地月度成交情况
　　从月度成交量来看，2009年天津土地市场成交量在5月跌入谷底；在8月份达到高峰，与1000万平米的月度成交大关仅一线之隔。宏观层面上，2009年下半年A股IPO关闸再开，全年房地产行业融资超过6000亿元，巨额融资无疑增加了房企拿地的底气，一时间全国地王频现，天津土地市场也借势冲向月度新高。与此同时，2009年中国全年新增人民币贷款共计9.59万亿元，几乎是2008年的2倍，天量信贷也进一步刺激了楼市、地市飙高。

2009天津土地月度成交面积走势

　　（三）天津土地成交区域分布
　　从土地成交区域分布来看：中心城区几乎无地可供；环城四区仍是今年土地市场的主力，可以预见未来几年环城四区也仍将是天津房地产的核心市场；另外受益于天津成立滨海新区行政区以及中新天津生态城的规划汉沽区土地成交量在天津所有区县里面一枝独秀，塘沽以及生态城的土地成交量也跃居前列。虽然滨海新区内工业用地仍占据相当大的比例，但对于滨海新区楼市的发展仍可积极关注；远郊区县当中静海和武清的成交量居首，但也多为工业用地，宁河的情况也基本相同。值得一提的是，宝坻虽然土地成交量不多，但商业用地的地块数量几乎占据了区内土地成交总数的半壁江山。

2009年天津各区县土地成交对比

　　二、天津住宅市场综述
　　（一）天津新建商品住宅成交情况
　　1、天津新建商品住宅交易量
　　2009年，天津新建商品住宅共成交126462套，成交面积1328.5万平米，环比2008年分别大增176.13%和169.52%。2009年天津新建商品住宅的月均成交量突破万套大关，除1、2月份受2008年底行情以及中国传统农历新年影响之外，其余月份的成交面积均突破百万平米大关。

津新建商品住宅月成交量

　　2、天津新建商品住宅成交价格
　　2009年天津新建商品住宅成交均价为7415元/平方米，环比2008年上涨了7.26%，并且整个2009年度新建商品房成交均价呈总体走高的趋势。

2009天津二手房成交均价走势

　　从表中可以看出3月份均价为整个2009年的低点为6556元/平米，从3月份开始新建商品住宅成交均价开始逐月走高。至12月天津新建商品住宅成交均价达到8122元/平米，较3月份上涨23.88%，较1月份上涨16.28%，较08年同期上涨17.04%。

　　3、天津各区域新建商品住宅成交量及成交均价对比

08，09年区域成交及均价对比

　　2009年天津各大区域的新建商品住宅成交面积环比2008年均有140%以上的增长，其中滨海新区以206.63%的涨幅居首，之后分别是远郊区县181.03%，环城四区154.16%，以及市内六区的146.73%。环城四区以接近400万平米的成交面积居各大区之首，参考2009年天津各大区的土地成交情况，我们预计在未来几年环城四区仍将是天津楼市的主要战场。另外需要注意的是滨海新区的成交量首次超过市内六区，证明天津城市的“双核”发展模式初步形成，滨海新区在“双核”模式中的地位进一步提升。
　　价格方面，远郊区县环比2008年以15.34%的涨幅居首，滨海新区增长13.97%居其次，市内六区增长10.62%居第三，环城四区则基本持平。对于环城四区的房价走势，我们认为区内商品房供应充足是保证其价格稳定的主要原因，另外2009年天津新增的限价房、等保障性住房也主要集中于该区内，这些保障性住房对区内的房价也起到了一定的平抑作用。
　　4、全年开盘情况 
　　2009年，天津市全市共有160个项目开盘，同比去年增加了122.22%，2008年天津市共有72个项目开盘。此外天津2009年共有325个项目取得销售许可证，较08年减少166个，08年取得销售许可的项目共491个。

　　（二）天津二手房成交情况
　　在二手房方面，2009年天津市共成交二手房104654 套，成交面积878.6万平米，环比2008年分别大增了223.91%和251.79 %。

2009年天津二手房月成交量

　　2009年12月由于受到营业税优惠政策即将到期的影响，天津二手房市场成交量飙升，且在2009年内月度成交量首次超过新建商品住宅。

2009天津二手房成交均价走势

　　2009年天津二手房价走势与新建商品住宅基本相同，全年均价5793元/平米环比2008年上涨9.92%，12月份均价6179元/平米，较1月份上涨14.07%，较08年同期上涨14.91%。

　　三、网络调查结果分析
　　1. 消费者购房目的分析
　　通过网络调查可以发现，大部分消费者购房的主要目的仍然是解决基本的居住需求，也就是自住需求，这类人群达到了47%。而拥有改善性需求的消费者紧随其后，占到了37%，投资性需求的消费者的比例却较低，无论是希望保值增值还是长期获得回报的投资者，都没有超过调查人群的7%。
尽管网络调查参与人群与购房潜在群体存在一定程度上的偏差，但是在某种程度上还是能够反映出天津市房地产市场消费者购房目的的大致分布情况的，即消费者自住需求仍然是主要需求，其次是改善型需求，而投资性需求所占比例最小。

消费者购房目的分析图

　　2. 消费者购房户型分析
　　从图3-2中可以看出，消费者意向购房的户型主要为80-120平方米和60-80平方米两个区间的户型，分别占受访者的49%和40%。而对于120-140平方米和140平方米以上的大户型和超大户型，只有8%的受访者有购买意向。60平方米以下的超小户型也没有得到太多消费者的青睐，只有3%的受访者有意向购买。通过数据和分析可以看出，目前天津市购房者在户型的选择上主要倾向于中小户型，即60-120平方米的房屋，对于改善型消费者而言，大户型或超大户型才更容易获得他们的青睐。
　　意向购房户型的调查结果与消费者购房目的调查是相一致的，正是由于天津市房地产市场购房需求主要是自住需求，因此中小户型才能够受到较为集中的关注。而由于投资性需求所占比例较小，超小户型和大户型的房屋受关注度也比较低。

消费者意向购房户型分布图

　　3. 消费者意向购房区域分析
　　在关注区域方面，从调查结果可以看出，绝大部分购房者都选择了在天津刚刚成立的滨海新区，比例达到64%，可见滨海新区行政的成立以及各种优惠政策的实施对开发商以及购房者还是具有比较大的以引力。其次市内的六区依然是受到了置业者的关注，28%的选择率充分的表明，市中心的优越位置与良好的生活配套依然是吸引购房者的一个重要因素。此外，选择在环城四区以及一些远郊区县的购房者依然相对较小，分别为6%和2%，可见距离市中心相对较远的区域对于购房者的吸引力还是比较有限。

消费者意向购房区域分布图

　　4. 消费者购房时主要参考因素
　　在网络调查中，天津市购房者的在购房时的首选因素是户型，达到27%，紧随其后的是价格，达到26%，两者相差仅1%，可以看出，在天津的消费者中，购房的主要参考因素是房屋户型和价格，而排在第三的则是环境（12%），与前两者有比较大的差距，接下来的影响因素是地段（11%），交通（9%），配套（7%），物业管理（5%），开发商（3%）以及其他一些因素（1%）。

 消费者购房主要参考因素

　　5. 消费者对房价的预期和应对
　　在网络调查中，我们还针对天津市下一阶段房价的走势以及消费者将采取的应对方式向被访者进行了提问，以期得出消费者对房价的预期，对下一阶段房价的走势预测提供依据。
　　在调查中有47%的网友认为2010年的房价可能会下降，同时又有39%的网友认为房价将会继续上涨，认为保持平衡和说不清的分别占到9%和5%。可以看出，在面对2009年楼市的疯狂增长和2010年宏观政策的不确定性的情况下，消费者对于楼市走势的预期也产生的较大分歧。

消费者对未来房价的预期

　　调查结果显示，面对房价的快速上涨，观望成为了绝大多数消费者的选择。高达80%的消费者选择了“观望一段时间”，只有12%的被访者选择了追涨，仍有8%的被访者在面对快速上涨的房价不能做出很好的判断。由此可见，随着房价的快速上扬，消费者的观望情绪重新聚集且集聚较深，房价继续上升缺乏足够动力。

消费者应对高房价的应对分布

　　去年12月9日，国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这项政策的实施，被看做是政府收紧房地产市场政策的信号，因此，我们在调查中特别加入了二手房营业税优惠取消后对房价的影响这一项内容。调查结果显示，有47%的网友认为二手房营业税优惠取消后，2010年的房价将可能下降，同时有39%的网友认为优惠取消后房价将会继续上涨。此外调查中9%的网友认为未来房价将保持平稳，5%的网友表示说不清。通过对比图3-5，可以看出两个调查的投票比例是基本相同的，对于在目前政策收紧的情势下，网友对于未来的房价判断还是相对比较谨慎的。

二手房营业税优惠取消后对房

　　6. 消费者认为影响房价的因素
　　关于影响房价的因素，我们选取了“政府政策”、“供求关系”、“淡旺季”和“通胀预期”作为选项。在调查结果中，“政府政策”成为选择最多的选项，占到了82%的比例；而“供求关系”和“通胀预期”并列排在第二位，都占到了9%；选择“淡旺季”的被访者不到1%。
　　出现此调查结果的主要原因是，参与调查人员的教育水平、知识经验、资本积累等方面各不相同，大多网民认为，政府政策对房价有着最直接和最重要的影响，这与网络上频频出现的网民对政府调控政策出台的呼吁是相契合的。近期，央行已经2次上调存款准备金率，业内认为央行的新举措可能会同今年刚执行的营业税“二改五”政策一道给楼市进一步“降温”。在这种情况下，购房者对于房价即将遭到调控的预期将会更加强烈，因此市场的观望情绪也会加剧。
　　这种形势下，一些大型房企也可能会刻意控制销售节奏，一些中小型房企也会加入到观望的队伍中来。市场各方将会密切关注着国家以及地方出台的各项调控政策。

消费者认为影响房价的因素分布图

　　四、结论和预测
　　1. 天津面临着“双核发展、多点扩张”的局面
　　可以说，当城市的发展到一定阶段时，必然会出现多点扩张的现象，环城四区新建商品住宅成交量持续领跑、远郊区县成交均价大幅增长充分印证了这一点。具有天津特色的“滨海新区-中心城区”的双核发展模式已经初具规模，滨海新区新建商品住宅成交量首次超过中心城区，随着滨海新区行政区规划及相关政策的进一步完善，滨海新区在“双核”模式中的地位将得到进一步提升。
　　2. 自住型需求占主导，改善型户型将受追捧
　　综合中国不动产研究中心开展的网络调查结果，我们发现，自住型购买目前是天津房地产市场购买的主力，投资性购买仍占到少数，但改善性购买所占比例呈上升趋势。因此，一些改善型的户型在未来将会更多的受到自主性消费者的青睐。
　　3. 关注区域外扩，重点区域将长期受关注
　　在区域方面，天津刚刚成立的滨海新区以及天津的中心城区依然是市场追捧的热点区域，受访者大多愿意选择这两大个区域内置业。同时，滨海新区在09年土地成交量大增，随着公共基础设施和公共服务的逐步完善，滨海新区会在今后较长一段时间受到市场关注。
　　4. 年底需求量爆发 抑或改变市场供求关系
　　对于房地产今年的走势，09年底之前需求量的爆发，有可能改变目前市场供求关系，营业税政策调整从今年1月正式开始实施后，很有可能会造成二手房交易量的萎缩。而宏观政策仍将成为影响今年房地产市场走势的最大不确定因素。
　　中心介绍
　　中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写CRRC）是专注于中国房地产各产业链条发展的学术研究机构，注册地中国香港，由搜狐网、搜狐焦点网牵头成立，国家信息中心经济预测部提供专业经济分析技术支持。该机构还囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。